地产教父多项违规被举黄牌 珠江实业净负债率226%

  • 日期:2019-11-01 08:39:51    
  • 阅读量:2678
  • 两位主席受到了调查。

    中国的“房地产教父”被牢牢地拍摄在沙滩上。

    近日,广州珠江实业发展有限公司(以下简称“珠江实业”)收到广州证监局的警告信。该警告函显示,广东证监局于2019年6月对珠江实业进行了现场检查,发现珠江实业存在诸多违规行为:2018年半年度报告和第三季度报告合并报表存在会计差错,重大外商投资项目不及时披露,重大外商投资项目进展不及时披露。

    广东证监局认定,时任珠江实业董事长的郑淑萍、时任董事长兼总经理的罗晓、时任董事会秘书的黄静和时任首席财务官的罗宾应对上述违规行为负责,并决定采取行政监管措施向其发出警告信。

    值得一提的是,郑书平担任珠江实业董事长近15年。自去年3月卸任以来,珠江实业董事长的人选发生了三次变化。此前,根据《投资时报》的一份报告,投资者对该公司的管理失去了信心。从股价来看,该公司股价自去年3月以来一直上下波动,下跌了三分之一。

    雪上加霜的是,珠江实业近一年半的财务业绩显示收入下降。收入在2018年下降了19.70%,在2019年上半年扩大到38.54%。金融评论员严跃进(Yan跃进)告诉时代财经,珠江实业经营收入不佳是由于公司土地储备规模小等因素,以及项目销售受到限制的影响。

    向时代财经介绍,珠江实业和和盛创展集团有限公司(以下简称“和盛创展”)均为朱孟依家族所有的房地产公司。这两家企业与传统开发商不太相似,近年来都有所下降。

    10月12日,珠江实业宣布计划以3.35亿元收购控股股东广州珠江实业集团有限公司(以下简称“朱轼集团”)持有的广州品时房地产开发有限公司51%的股份,主要是收购白云湖车辆段地块。对于已经一年半没有获得新土地储备的珠江实业来说,这是一个久旱之后的雨天。隐忧是,2018年底,公司净负债率达到198.36%,同比上升82.80%。

    时代财经经济公司称该公司董事会秘书为投资者。另一方表示,该公司已注意到高负债率,并将在未来制定相应的计划。目前,公司正处于自我调整和触底反弹阶段,正在积极部署土地,加强对土地的自主占有。管理层也趋于稳定。

    珠江实业是广州老牌上市公司之一。1993年,保利地产在上海证券交易所上市时,只有一年的历史,恒大和富力还没有出现。当时,广州房地产是珠江实业、广州城建总公司(现越秀地产)和广信地产的舞台,这三家也被称为广州房地产市场的“三寡头”。白天鹅酒店、中国酒店、花园酒店、广州体育馆等广州市标志性建筑均由珠江实业打造。可以说,珠江工业塑造了广州最早的天际线,并一直影响到今天。

    朱孟依家族旗下的另一家香港上市房地产公司和盛创展,早在2004年就成为中国内地首家销售额超过100亿元的房地产公司。王石曾称其为“房地产业的航空母舰”。因此,朱孟依被誉为“房地产教父”,合生创展也有华南前五虎的地位。起步较早的珠江工业也有很多先起步的优势。

    然而,在中国房地产“黄金十年”之后,珠江产业却被房地产行业的“后浪推前浪”。从2016年到2018年,中国房地产业总销售额的平均增长率超过20%,而珠江业的平均增长率仅为2.29%。克里研究中心发布的2018年中国房地产企业销售额排名前200名,也缺少珠江实业。中国大陆第一家销售额超过100亿元的合资企业仍保持在100亿元的水平。

    2018年,公司实现营业总收入34.05亿元,同比下降19.70%。其中,房地产行业作为公司的核心业务,受到可结算资源减少和结算进度的影响。2018年,公司实现收入27.61亿元,同比下降30.84%,占公司总营业收入的81.09%。相比之下,珠江实业2018年的总收入仅为保利的1.8%。

    2019年上半年,公司收入12.70亿元,同比下降38.54%,扣除非经常性损益后的上市公司股东净利润为-1.19亿元,同比下降172.57%。

    中国诚信评估(China Integrity Assessment)给出的后续评级报告显示,该公司的销售和结算规模持续下降,主要是由于项目开发进展缓慢、可用资源不足以及监管政策的影响。2018年,公司实现销售额仅为28.11亿元,同比下降21.35%,其中股权销售额为24.24亿元。

    在项目开发方面,公司2018年没有新的建设项目。建设项目方面,截至2018年底,报告期内公司仅持有3块待开发土地和6个在建房地产项目,总建筑面积239万平方米,其中72万平方米在建。从房地产项目布局来看,其业务布局相对集中。2018年,珠江实业在广州和长沙的营业收入占公司营业收入的65.99%。

    与国内大多数追求高营业额的住宅企业不同,朱孟依的发展模式与港资住宅企业相似,即通过“囤积土地、低营业额”的发展模式,可以获得土地或房产增值的最大收益。

    一个典型的例子是,珠江实业在广州越秀区赢得jy-8地块已经26年了,但该地块仍未进入市场。广州珠江嘉园早在2014年就已收到预售证书,但截至2019年4月30日,该项目尚未售罄,降解率仅为77%。此外,公司于2013年在海口签署的五缘河休闲度假区项目仍处于初步规划阶段,截至2018年年报末尚未出售。

    据《中诚信证券评论》报道,2018年,珠江实业的存货周转率和总资产周转率分别为0.41倍和0.22倍,分别比上年下降0.01倍和0.10倍。由于区域控制政策的影响,项目的周转率有所下降。

    安居克房地产研究所首席分析师张博公开表示,项目闲置时存在一定的政策风险。他不仅可能面临政府的惩罚,而且土地本身也可能被政府收回。此外,长期闲置土地将明显缩短土地的实际使用寿命,不利于项目的未来销售。严跃进认为,这在一定程度上表明,珠江实业的基本周转能力非常薄弱,其后续扩张令人担忧。

    根据上述十大房地产公司的管理,每个城市基本上都规定了开发商购买土地后开发项目需要多长时间。传统的规则是土地在完全开发前两年内将被开垦。然而,在实践中,只要理由正当,有些政策可以推迟。李嘉诚是最典型的不开发土地的人。

    请注意,2018年珠江实业的生息债务呈上升趋势。年末债务总额从去年的67.96亿元增加到94.63亿元。随着公司部分债务接近到期,短期债务规模从去年的4.43亿元增加到17.45亿元。截至2019年3月底,公司资产负债率和净负债率分别为77.15%和226.46%,财务杠杆水平进一步提高。

    三位主席任职一年半

    颜跃进说:“主营业务疲软也反映了珠江产业抓住机遇的能力薄弱。珠江三角洲本身拥有巨大的投资机会,预计不会受到主营业务低迷的影响。因此,企业未来需要理清内部管理思路。”

    事实上,在朱孟依家族的房地产王国,家族控制似乎没有与职业经理人实现稳定的结合。例如,自2012年以来,一直是朱孟依最著名的品牌“合生创展”已被薛虎、谢世东、吴杰斯、陈常颖等人取代。这个职位空缺了6年,直到容桂去年9月成为合生创展的首席执行官和执行董事。今年4月,冯金毅在加入霍普韦尔不到一年后辞职,这让霍普韦尔再次脱颖而出。

    朱孟依家族旗下的另一家公司广东珠江投资有限公司也是如此。今年7月24日,珠江投资前总裁许晓军辞职,被调到一家下属公司。随后,俞耀声成为总裁。9月3日,珠江投资又发布了一项人事任免公告。俞耀声不再担任董事和总裁。翟苏文、杨三明和李永红也被撤职。

    此前,《国家商业日报》报道称,朱孟依家族完全控制了该公司。前员工表示,老板不放权,公司管理比较传统,企业文化不强,凝聚力不强。

    珠江工业也不景气。2018年3月31日,其公告显示,郑书平董事长因职务调动不再担任公司董事长,罗晓担任公司董事长。仅仅六个月后,10月9日,珠江实业再次宣布更换董事长,称罗晓因职务调动不再担任公司董事长或任何其他职务,邓金强担任公司董事长。今年3月29日,珠江实业再次宣布邓金强董事长、张刚董事、黄静书记辞职。4月,公司董事会选举郑宏伟为董事长。

    必须提醒的是,根据广州纪律检查监督委员会的报告,郑淑萍涉嫌严重违纪,目前正在接受广州纪律检查监督委员会的纪律审查和监督调整。虽然罗晓被公诉机关指控受贿,但我也认罪了。

    早在2018年财务报告发布后,上海证券交易所就发布了《广州珠江实业发展有限公司2018年度报告后审查询证函》,重点关注2018年珠江实业的巨额外债和快速增长。根据2018年年报,珠江实业去年向非金融企业收取了2.29亿元的资本占用费,占净利润的93%。委托贷款损益1.67亿元,合计3.96亿元。

    换句话说,珠江实业去年通过资本借贷和国外贷款赚取了近4亿元,远远超过当年的净利润2.45亿元。显然,国外“贷款”已经成为珠江产业的主要利润来源。

    严跃进表示,珠江实业向海外放贷的做法很容易引起投资者的警觉。这种“找错门”的方法往往会使公司失去对其主营业务的关注和投资机会。

    本文来源于时代财经。

    欲了解更多激动人心的信息,请访问金融网站(www.jrj.com.cn)

    福建十一选五开奖结果




    最热新闻
    连续17天!澳门美食节又来啦!人均100吃遍全世界     人物|汕尾“最美基层民警”王树立:我想快一点回到岗位上
    终于能出口恶气:以大选组阁阿拉伯政党站队内塔尼亚胡对手 法媒:尤文一月想买埃里克森,或用拉比奥交换
    栏目热门
    随机新闻
     

    © Copyright 2018-2019 nbyaeger.com 纲纪网 Inc. All Rights Reserved.